Banyak pemilik rumah yang mengabaikan urusan perizinan karena dianggap ribet, birokratis, dan "mahal". Padahal, membangun tanpa izin adalah **bom waktu**. Bayangkan Anda sudah menghabiskan ratusan juta untuk membangun rumah impian, namun tiba-tiba disegel Satpol PP atau bahkan dibongkar paksa karena melanggar tata kota.
Artikel ini akan membedah tuntas tentang perizinan bangunan di Indonesia, khususnya perubahan besar dari rezim IMB (Izin Mendirikan Bangunan) menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Update Penting: IMB Sudah Dihapus!
Sejak dikeluarkannya PP No. 16 Tahun 2021, istilah IMB (Izin Mendirikan Bangunan) resmi diganti menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Meski fungsinya mirip, PBG lebih fokus pada standar teknis bangunan. Jadi, jika Anda mengurus izin sekarang, dokumen yang akan Anda dapatkan adalah PBG.
Apa Perbedaan IMB dan PBG?
Meski tujuannya sama-sama melegalkan bangunan, ada perbedaan mendasar:
- Fokus Utama: IMB adalah izin mendirikan, sedangkan PBG adalah persetujuan atas standar teknis. PBG lebih ketat dalam memastikan bangunan aman, sehat, dan nyaman.
- Sifat Berlaku: IMB dulu harus diajukan sebelum membangun. PBG berlaku seumur hidup selama tidak ada perubahan fungsi atau struktur bangunan.
- Fungsi Bangunan: Dalam PBG, fungsi bangunan (hunian, usaha, sosial) didefinisikan sangat spesifik. Perubahan fungsi di kemudian hari memerlukan izin baru.
Mengapa Anda WAJIB Punya Izin (PBG/IMB)?
Selain mematuhi hukum, ini 4 alasan finansial mengapa izin bangunan itu vital:
1. Perlindungan Hukum & Nilai Investasi
Rumah tanpa PBG/IMB dianggap "bangunan liar". Pemerintah berhak menyegel atau membongkar sewaktu-waktu tanpa ganti rugi. Selain itu, saat Anda mau menjual rumah, pembeli pasti menanyakan legalitas. Rumah tanpa IMB harganya bisa jatuh hingga 30-40% di bawah pasar.
2. Syarat KPR dan Agunan Bank
Ini yang sering tidak disadari. Jika Anda ingin membeli rumah lewat KPR, atau ingin "menyekolahkan" sertifikat rumah ke bank untuk pinjaman usaha, bank 100% akan menolak jika bangunan tersebut tidak memiliki IMB/PBG. Sertifikat tanah (SHM) saja tidak cukup!
3. Sambungan Utilitas (Listrik & Air)
Di banyak daerah, PLN dan PDAM mempersyaratkan salinan IMB/PBG untuk penyambungan baru daya listrik besar atau saluran air bersih.
Kapan Anda Perlu Mengurus Izin?
Bukan hanya saat membangun rumah baru di tanah kosong. Anda juga WAJIB mengurus PBG Perubahan jika:
- Menambah Luas Bangunan: Menambah kamar, memperluas dapur ke belakang, atau menambah lantai (meningkat rumah).
- Merubah Struktur: Membongkar kolom utama atau merubah fasad secara drastis.
- Merubah Fungsi: Rumah tinggal diubah menjadi kafe, ruko, atau kantor.
Renovasi Ringan?
Untuk renovasi ringan seperti mengecat ulang, mengganti keramik lantai, memperbaiki atap bocor, atau mengganti pagar (selama tidak merubah luas dan struktur utama), Anda TIDAK PERLU mengurus izin baru.
Proses Pengurusan PBG (Secara Umum)
Pengurusan PBG kini dilakukan secara online melalui SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung). Berikut alurnya:
- Pendaftaran: Pemohon mendaftar di website SIMBG.
- Dokumen Tanah: Upload sertifikat tanah (SHM/HGB) dan KTP.
- Dokumen Teknis: Ini bagian tersulit. Anda harus upload gambar arsitektur lengkap (denah, tampak, potongan) dan perhitungan struktur yang ditandatangani oleh Ahli Bersertifikat.
- Konsultasi & Sidang TPA: Tim Penilai Ahli (TPA) dari Pemda akan memeriksa gambar Anda. Jika kurang aman, akan diminta revisi.
- Retribusi: Setelah disetujui, Anda membayar retribusi resmi ke kas daerah.
- Penerbitan PBG: Dokumen izin terbit.
SLF (Sertifikat Laik Fungsi)
Setelah bangunan selesai dibangun, ada satu dokumen lagi: SLF. Ini adalah sertifikat yang menyatakan bahwa bangunan yang sudah jadi tersebut sesuai dengan PBG yang diajukan dan aman untuk dihuni. PBG adalah izin "sebelum" membangun, SLF adalah sertifikat "setelah" jadi.
Pusing dengan Gambar Teknis & Birokrasi?
Masalah utama pengurusan PBG adalah kebutuhan Gambar Teknis Standar Arsitek dan Perhitungan Struktur yang rumit. PT. Batara Creative Construction menyediakan layanan Design & Build yang sudah mencakup pengurusan perizinan (PBG/IMB). Kami yang buat gambarnya, kami yang urus izinnya, Anda terima beres!
Hubungi Tim Legal KamiRisiko Menggunakan Jasa Calo
Hati-hati dengan "biro jasa" tidak resmi yang menjanjikan IMB kilat tanpa gambar teknis. Seringkali dokumen yang keluar palsu (tidak terdaftar di sistem Pemda) atau gambar yang diajukan asal-asalan. Akibatnya, saat bangunan berdiri, kualitas strukturnya tidak bisa dipertanggungjawabkan.
Kesimpulan
Legalitas adalah bagian tak terpisahkan dari kualitas bangunan. Mengurus PBG memang membutuhkan biaya (retribusi) dan waktu, tapi itu adalah asuransi terbaik untuk aset properti Anda di masa depan. Jangan ambil risiko membangun bangunan ilegal di atas tanah sendiri.
"Properti dengan legalitas lengkap (SHM + IMB/PBG + PBB) memiliki likuiditas tinggi. Mudah dijual, mudah dijaminkan, dan harganya selalu naik. Properti tanpa IMB adalah 'aset mati' yang sulit diuangkan."